Wer ein Haus besitzt und verschuldet ist, kann sein Haus verkaufen, um wieder schuldenfrei zu sein. Das ist auch möglich, wenn auf das Haus noch ein Immobiliendarlehen läuft. Ein Hausverkauf nimmt einige Zeit in Anspruch und ist mit Aufwand verbunden. Um das Haus nicht unter dem Wert zu verkaufen, ist es sinnvoll, einen Makler zu beauftragen. Er kann den Wert des Hauses ermitteln, kennt sich mit der Situation am Immobilienmarkt aus und sorgt dafür, dass möglichst schnell ein Käufer gefunden wird.
Es ist in jedem Fall sinnvoll, das Haus zu verkaufen, bevor eine Zwangsversteigerung droht. Der Verkaufserlös fällt deutlich höher aus als bei einer Zwangsversteigerung, sodass der Hausverkäufer mitunter auch noch einen Betrag bekommt, über den er nach Belieben verfügen kann.
Ablauf eines Hausverkaufs
Wer sein Haus verkaufen möchte, muss zuerst den Wert ermitteln. Am einfachsten funktioniert die Wertermittlung über einen Makler aus der Region, da er sich am besten mit den aktuellen Immobilienpreisen auskennt. Für die Wertermittlung müssen Hausbesitzer verschiedene Unterlagen zusammenstellen:
- Grundriss
- Flurkarte
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baupläne und Baugenehmigung
- Fotos der Immobilie.
Auf der Grundlage des Verkehrswertes der Immobilie wird ein Angebotspreis festgelegt. Der Makler oder der Hausbesitzer muss ein aussagekräftiges Exposé mit der Beschreibung und Fotos der Immobilie erstellen. Um Käufer zu finden, können Hausbesitzer mehrere Kanäle nutzen. Verschiedene Immobilienportale im Internet, aber auch Tageszeitungen eignen sich dafür.
Haben sich Interessenten gemeldet, vereinbaren Makler und Hausbesitzer mit ihnen Besichtigungstermine. Mitunter sind Interessenten mit dem Verkaufspreis nicht einverstanden, sodass verhandelt werden muss. Hausbesitzer sollten sich eine gute Verhandlungsstrategie überlegen.
Bei Kaufinteresse wird ein Notartermin vereinbart. Beim Notar unterzeichnen Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag, der vom Notar beglaubigt wird. Im Grundbuch wird der neue Käufer eingetragen.
Hausverkauf mit Makler
Ein Makler ist kein Muss bei einem Hausverkauf, doch ist es sinnvoll, ihn einzuschalten. Der Makler verlangt eine Courtage, die drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt. Für die Maklercourtage gibt es mehrere Möglichkeiten:
- der Makler kann beim Vertragsabschluss mit dem Immobilienverkäufer eine Doppelprovision verlangen, von der Verkäufer und Käufer jeweils die Hälfte zahlen
- Verkäufer zahlt beim Vertragsabschluss mit dem Makler die volle Maklercourtage und verlangt beim Verkauf die Hälfte der Courtage vom Käufer
- nur der Verkäufer zahlt die volle Courtage
- nur der Käufer zahlt die volle Courtage, wenn er dem Makler einen Suchauftrag für eine Immobilie erteilt hat
Vorteile ausschöpfen mit einem Makler
Für Hausbesitzer, die verschuldet sind, kann die Maklercourtage eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellen. Die Chancen für einen erfolgreichen Verkauf sind mit einem Makler jedoch deutlich besser. Der Makler kann den Verkehrswert real ermitteln und kennt sich mit den geltenden Immobilienpreisen aus. Er erkennt auch eventuelle Mängel, die den Wert der Immobilie mindern. Um den Verkaufswert zu erhöhen, kann der Makler einschätzen, ob sich eine Renovierung lohnt. Er gibt dem Verkäufer Tipps zur Renovierung und schätzt die ungefähr anfallenden Kosten ein.
Beim Hausverkauf übernimmt der Makler viele wichtige Aufgaben:
- Ermittlung des Verkaufspreises
- Erstellung eines Exposés
- Immobilie auf den passenden Kanälen anbieten
- Organisation von Besichtigungsterminen
- Verhandlungen mit Käufern
Falls Sie diese Dinge selber in die Hand nehmen möchten, geben wir Ihnen in diesem Portal viele Tipps an die Hand.
Wie der Hausverkauf bei Schulden gelingt
Wer einen oder mehrere Kredite laufen hat, kann sein Haus verkaufen. Auf das Haus ist bei einem Immobilienkredit eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die Auskunft über die finanzielle Belastung des Hauses gibt. Mit dem Verkaufserlös für das Haus kann der Verkäufer den Kredit tilgen. Die Grundschuld wird dann gelöscht. Allerdings kann die Bank für die vorzeitige Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn der Kredit erst über kurze Zeit läuft. Besteht der Kreditvertrag bereits länger als zehn Jahre, fordert die Bank zumeist keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Der Käufer kann beim Hausverkauf auch das bestehende Darlehen übernehmen. Dazu ist jedoch die Zustimmung der Bank erforderlich. Die Bank verlangt keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Käufer den Kredit zu denselben Konditionen übernimmt, die für den Verkäufer gelten. Die bestehende Grundschuld muss dann nicht gelöscht werden. Der Notar muss die Abtretung des Kredits beurkunden.
Schulden tilgen mit dem Hausverkauf
Wer Schulden hat und sein Haus verkaufen möchte, sollte daran denken, dass der Verkaufserlös für das Haus alle Schulden abdecken kann. Das ist vor allem wichtig, wenn 8mehrere Kredite laufen. Mit dem Erlös können alle bestehenden Kredite getilgt werden, bevor eine Zwangsversteigerung droht. Zusätzlich sollten Hausverkäufer daran denken, dass beim Hausverkauf für sie Kosten anfallen. Der Verkaufserlös sollte diese Kosten decken. Im Idealfall bleibt beim Verkauf noch etwas Geld für den Verkäufer übrig.
Kosten beim Hausverkauf
Für den Verkäufer eines Hauses fällt beim Verkauf nicht nur die Maklercourtage an. Ist noch kein Energieausweis vorhanden, muss der Verkäufer einen Verbrauchsausweis aufgrund von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen oder einen Bedarfsausweis auf der Grundlage einer umfassenden Analyse beantragen. Ein Verbrauchsausweis kostet ungefähr 80 Euro, ein Bedarfsausweis 300 Euro.
Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer des Hauses. Allerdings können für den Verkäufer Kosten anfallen, wenn er die Grundschuld löschen lässt.
Weiterführende Informationen erhalten Sie über unseren Verkaufsassistenten:
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